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齊魯案例

房屋買賣合同的出賣人,你(們)不能有錢任性、見利忘義!

2016-10-08 10:58:29 瀏覽次數:0
 

             ——作者系濟南專業房地產律師高強

近三個月來,濟南房價特別是東部房價一天一個價,作為專業房地產律師,我接到了大量咨詢電話并形成多個代理內容竟然驚人的一致:房屋買賣合同已經簽訂,但出賣人拒絕履行合同如何對該行為進行評價,經紀公司或者買受人應當如何應對?

假定有證據證明出賣人表示不再出售房地產,且買受人沒有違約情況根據《中華人民共和國合同法》有關規定,若買受人選擇解除合同,也可以要求繼續履行合同。

一、解除合同

(一)買受人可以選擇雙倍定金、賠償差價損失和賠償居間傭金的方式。該種訴求中,法院一般都會支持賠償雙倍定金和居間傭金。

關于差價損失,買受人請求出賣人賠償損失的范圍是糾紛發生時訟爭房屋的現實價值與合同約定價格之間的差價,法院一般也予以支持,但實踐中,雙方當事人很難就差價達成一致,該種情況下法院最常用的辦法是將房產交由評估機構估價。評估過程時間長、成本高且有時候會大幅度低于市場價,作為守約方的買受人往往不能達到預期目的本律師不建議采用該種訴訟請求。

實踐中,還有的法院按照已經支付的房款(含定金)與總價的比例,確定損失,本律師認為不妥。

(二)買受人也可以選擇要求出賣人承擔違約金的方式(定金和違約金不可以同時主張)。濟南的房地產經紀公司一般有兩種計算違約金的方式,一種是按照房產價格的20%或者30%;一種是按照每逾期一日支付千分之三的違約金。法院一般都會支持違約金,但同時也會向買受人出賣人釋明是否要求調整違約金。

不管是20%、30%或者日千分之三的,法院或者仲裁機一般認為約定過高不予支持。若按照總價款算,總價款的7%算是本律師見到的最高違約金,其他地區偶見能支持到10%或者20%的案例,但僅僅是個案;若按照日計算,大約日萬分之二至萬分之五,更為常見的是按照同期銀行貸款利息的1.3倍支付違約金,甚至有的法院直接調整到雙倍定金。

二、繼續履行

有錢任性?錯!即便出賣人主動承擔高于定金或者違約金的違約責任,但買受人訴請出賣人協助辦理權利轉移登記手續,法律上也是支持的。要求繼續履行分為不同的情形。

(一)買受人僅支付了首付款,若買受人同意一次性支付剩余房款,法院支持協助轉移登記。

(二)買受人僅支付了首付款,通過貸款支付剩余尾款,且銀行已經出具貸款承諾函,法院一般也會判決先行轉移登記。銀行的貸款承諾期一般為90日,一個官司下來,加上上訴期,一般都超過了90日。但這是出賣人原因造成的,出賣人可以主動配合買受人重新取得貸款承諾。

(三)買受人僅支付了首付款,需要通過銀行貸款支付剩余尾款,但出賣人不配合辦理貸款審批手續。法院查明事實后,一般也會判決先行轉移登記。至于買受人不能通過銀行支付剩余尾款的問題,系出賣人造成,出賣人可以另行主張權利。

(四)若買受人僅支付定金,出賣人拒不收取首付款,亦不配合銀行貸款審批手續。若買受人能夠一次性支付剩余尾款,法院可以判決買受人支付房款后,出賣人協助買受人辦理轉移登記。

(五)若買受人僅支付定金,出賣人不收取首付款,亦不配合銀行貸款審批手續。若買受人不能一次性支付剩余尾款,僅能支付首付款。本律師認為,法院仍然可以判決買受人支付首付房款后,出賣人協助買受人辦理轉移登記。至于買受人不能如期通過銀行支付剩余尾款的問題,系出賣人造成,出賣人可以另行主張權利。

(六)若出賣人的房產設有抵押情況,出賣人拒不辦理抵押權注銷登記手續,但買受人自愿出錢代為清償出賣人債務的,可以判決轉移登記。

參見廣東省深圳市中級人民法院 (2015)深中法房終字第2315號民事判決書:

一、撤銷深圳市寶安區人民法院(2015)深寶法民三初字第1139號民事判決;二、岑淑艷(出賣人)于本判決生效后三十日內向中國工商銀行股份有限公司深圳龍華支行清償剩余貸款本息并注銷深圳市龍華梅觀高速公路某處3棟307號房產(房產證號碼:500XXXX873)上的抵押登記,中國工商銀行股份有限公司深圳龍華支行應予配合;如岑淑艷未在本判決前述指定期限內清償貸款本息并注銷抵押登記,劉其波可在該期限屆滿之日起三十日內代為向中國工商銀行股份有限公司深圳龍華支行清償并注銷抵押登記,中國工商銀行股份有限公司深圳龍華支行應予配合;三、劉其波(買受人)在抵押登記注銷后三十日內向岑淑艷支付剩余購房款171萬元;如劉其波代為清償貸款本息以注銷抵押登記的,可在前述應付剩余購房款數額中扣除代為清償的貸款本息及相關費用;四、岑淑艷在收到剩余購房款后五日內向劉其波交付深圳市龍華梅觀高速公路某處3棟307號房屋,并在收到剩余購房款后三個工作日內配合劉其波共同向產權登記機關申請辦理該房產的過戶登記,有關交易稅費由劉其波承擔。

(七)若開發商將房產出賣給甲,甲又出賣給乙,現涉案房產具備辦證條件,但甲拒不辦證或者辦出證來后,甲又辦理抵押設立登記或者轉手出賣給他人,甚至該房產因甲對外欠債有被查封的風險。人民法院可以判決甲協助乙辦理轉移登記手續。實際執行過程中,登記機關在不動產登記簿上記載甲的權利,但不實際發證,直接給乙辦證。需要交納兩次稅。

參見山東省濟南市中級人民法院(2015)濟民一終字第773號民事判決書:

一、撤銷濟南市市中區人民法院(2014)市民初字第2348號民事判決;

二、被上訴人郭好于本判決生效之日起10日內辦理位于濟南市市中區經八路88號三箭瑞福苑三區4號樓1單元905室房屋的產權證書;

三、被上訴人郭好在取得上述房屋產權證書后10日內協助上訴人尹承磊辦理上述房屋的過戶登記手續。

 

其實,防止出賣人違約的最好辦法,就是提高定金。舉個例子,房子200萬元,定金40萬元,出賣人違約就不劃算了,還違約嗎?

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